Acheter une maison sans mise de fonds, c’est possible?

Contrairement à autrefois, il est aujourd’hui obligatoire de verser une mise de fonds lors de l’achat d’une propriété afin de contracter un prêt hypothécaire. Si vos liquidités sont insuffisantes, il existe différents moyens d’obtenir les sommes nécessaires pour votre mise de fonds. Vous les trouverez ici.

Quelle est la mise de fonds minimale (en pourcentage)?

Tout d’abord, sachez que vous devrez verser au moins 5 % du prix d’achat (après taxes et ristournes) en mise de fonds pour une habitation de 500 000 $ ou moins. 

Pour les habitations d’une valeur se situant entre 500 000 $ et 999 999 $, vous devrez verser 5 % pour la première tranche de 500 000 $ et 10 % pour le montant excédant 500 000 $. Finalement, la mise de fonds minimale pour les habitations de 1 million de dollars ou plus est de 20 %.

Évidemment, plus votre mise de fonds est élevée, moins vous avez besoin d’emprunter et moins vous paierez d’intérêts sur votre prêt hypothécaire.

Notez que, si les taux d’intérêt en vigueur sur les prêts hypothécaires sont bas (disons 2,5 %), il peut être stratégique d’éviter de verser une mise de fonds trop importante et d’opter pour une hypothèque plus élevée. Ainsi, vous serez en mesure d’investir les liquidités excédantes dans des placements à taux d’intérêt supérieurs (disons 6 %). 

Qu’arrive-t-il si votre mise de fonds est de moins de 20 %? 

Si vous faites l’acquisition d’une habitation de 500 000 $ ou moins et que vous versez moins de 20 % en mise de fonds, vous devrez souscrire à une assurance prêt hypothécaire. Cette dernière vise à protéger le prêteur contre les défauts de paiements de l’emprunteur. Les prêts hypothécaires incluant ce type d’assurance sont fournis non pas par les banques directement, mais plutôt par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). 

La SCHL pourrait par ailleurs exiger une mise de fonds supérieure à 5 % si vous êtes travailleur autonome ou si vous avez un mauvais dossier de crédit.

Puisque les primes d’assurance prêt hypothécaire varient entre 0,60 % et 4,5 % du montant de votre emprunt, elles ralentiront le remboursement des intérêts (et du capital) sur votre prêt. Dans un monde idéal, vous éviterez donc de passer par la SCHL en versant 20 % de mise de fonds. 

Le régime d’accession à la propriété (RAP) : jusqu’à 35 000 $ pour votre mise de fonds

Très populaire, le RAP permet de retirer jusqu’à 35 000 $ d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) au moment de l’achat d’une première propriété (ceux qui n’ont pas été propriétaires durant les 4 années précédant l’achat sont également admissibles). 

Un couple d’acheteurs pourrait donc retirer un total de 70 000 $ de leur REER sans payer d’impôts. Les sommes ayant été retirées des REER doivent cependant être remboursées graduellement dans une période de 15 ans.

Plus de détails sur le RAP ici.  

Les programmes municipaux : crédits, remises et prêts sans intérêts

La ville de Montréal, par exemple, offre aux nouveaux propriétaires le Programme d’appui à l’acquisition résidentielle, qui propose un montant forfaitaire à l’achat d’une maison neuve ou d’un condo neuf ou encore un remboursement des droits de mutation si vous faites l’acquisition d’une habitation existante admissible (à condition que votre famille compte un enfant de moins de 18 ans). 

Ce programme s’adresse également à ceux qui sont déjà propriétaires et qui souhaitent acheter une habitation résidentielle, sous certaines conditions.

Le programme Accès famille à Québec

Autre programme municipal avantageux, Accès famille permet aux familles admissibles de la ville de Québec de recevoir un prêt sans intérêt correspondant à 5,5 % de la valeur de l’habitation (de 330 000 $ ou moins, taxes et ristournes incluses) pour la mise de fonds. 

Le don familial (love money)

Pour concrétiser votre projet d’accession à la propriété, un proche (un parent ou un ami) pourrait vous faire un don en argent sans condition particulière. Ce type de don n’est généralement pas imposable.

Sinon, il pourrait plutôt s’agit d’un prêt, que vous rembourserez à votre parent ou ami chaque mois ou selon l’entente choisie. Dans un tel cas, il est préférable de rédiger un contrat pour protéger les deux parties.

Prêt personnel et marge de crédit

Bien que leurs taux d’intérêt soient souvent élevés, un prêt personnel ou une marge de crédit personnelle pourrait constituer une solution rapide pour verser la mise de fonds exigée. Votre courtier hypothécaire Multi-Prêts vous aidera à déterminer si cette option peut être avantageuse pour vous et à négocier avec les prêteurs les meilleurs taux d’intérêt hypothécaires pour votre situation. 

Le refinancement hypothécaire

Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez faire une demande de refinancement hypothécaire afin d’augmenter votre prêt (obtenez jusqu’à 80 % de la valeur nette de votre propriété). Utilisez ces sommes pour couvrir des dépenses importantes, comme une mise de fonds pour une résidence secondaire!

Établissez un plan d’épargne pour amasser votre mise de fonds! 

Si vous prévoyez acheter une habitation d’ici quelques années, commencez à épargner dès maintenant. La meilleure méthode est de cotiser à votre REER au maximum annuellement, car vous pourrez profiter du RAP au moment de votre transaction immobilière. 

Vous pouvez également mettre de l’argent dans des placements à faible risque : vous ferez un meilleur rendement qu’avec un compte-épargne traditionnel, tout en vous protégeant de la volatilité des marchés. 

Sinon, optez pour un régime d’épargne automatique, qui prélèvera directement un montant prédéterminé sur vos paies et le placera dans un compte spécial.